13 sep 2012

Bâtiments tertiaires : la rénovation énergétique est en ordre de marche

A quelques semaines de la publication du décret concernant l’obligation de rénovation du parc tertiaire privé, Philippe Pelletier, avocat et président du Plan Bâtiment Grenelle, analyse les leviers susceptibles d’inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs bâtiments.

Objectif national 2020 : réduire de 38 % les consommations énergétiques des bâtiments à usage tertiaire.

Où en est l’obligation réglementaire de travaux du parc tertiaire ?
 
Le prochain décret d’application de l’article 3 de la loi du 12 juillet 2010, dite « Grenelle 2 », devrait formaliser la nature et les modalités de l’obligation de travaux d’efficacité énergétique dans le parc tertiaire public et privé, dans l’optique de réduire la consommation énergétique du parc existant de 38 % avant 2020.
Sans attendre cette obligation, de plus en plus de propriétaires se sont engagés spontanément dans la rénovation de leur parc, sous l’effet de trois leviers. Le premier passe par l’allégement de la facture énergétique. Le deuxième a trait à la valeur des biens immobiliers : sans niveau de performance énergétique satisfaisant, il existe un risque de dévalorisation du bien. Comprendre que l’inaction entraîne mécaniquement l’appauvrissement de son patrimoine s’avère un puissant moteur. Troisième disposition, les chartes de développement durable que déploient de plus en plus d’entreprises. Plus concrètes et moins incantatoires, elles imposent, dans le cadre d’obligations internes à l’entreprise, d’ajuster les comportements, notamment sur la maîtrise de charges d’éclairage et de chauffage.
 
Comment se traduit cette mobilisation sur le terrain ?
Le chantier de la rénovation énergétique du parc tertiaire est vaste : près de 850 millions de m² seraient  concernés. Des audits énergétiques se développent à grande échelle et les grands acteurs de l’immobilier connaissent de mieux en mieux la performance énergétique de leur parc. L’État a expertisé près de 20 millions de m², sur un parc total de 50 millions de m² et connaît désormais ses coûts de transformation. Les collectivités territoriales, propriétaires de 250 millions de m², s’engagent de plus en plus dans la rénovation de leurs bâtiments, notamment leurs bâtiments scolaires. Le patrimoine tertiaire privé représente quant à lui 480 millions de m² à rénover. Les études lancées par certains opérateurs montrent que l’amélioration de la performance énergétique prend corps. Fin 2011, un audit énergétique portant sur une centaine d’immeubles, réalisé par la Française AM*, montrait qu’un investissement de 15 €/m²/an sur 9 ans suffisait à remettre son parc à un niveau énergétique satisfaisant. Mais il faut admettre que le parc privé est à deux vitesses. Outre celui qui est géré par des professionnels de l’immobilier, qui n’ont pas attendu l’obligation réglementaire pour lancer des campagnes de travaux, il existe un parc plus diffus et hétérogène, composé de non-professionnels,et pour qui le prochain décret aura certainement un effet détonateur.
 
Sur quelles incitations financières les opérateurs privés peuvent-ils compter  ?
 
Il n’existe à ce jour quasiment aucun système de financement. Seul levier, les Certificats d’économie d’énergie (CEE), que nous allons essayer de rendre encore plus accessibles. Ce dispositif permettant de minorer les coûts d’investissement est essentiel dans un tel désert d’aide. Il faut aussi compter sur le Contrat de performance énergétique** qui, sans apporter de financement, sécurise le maître d’ouvrage, ou encore sur le bail vert***, qui veille à ce que les travaux ne soient pas uniquement à la charge du bailleur tandis que le locataire serait le seul à en tirer profit. Un groupe de travail du Plan Bâtiment Grenelle, dédié aux « financements innovants de l’efficacité énergétique », réfléchit également au développement d’un système de tiers financement entre le propriétaire qui fait les travaux et l’entreprise qui les réalise, pour assurer le portage de l’opération par une société de services spécialisée dans l’efficacité énergétique.
 

*groupe de gestion d’actifs multispécialiste - expert en valeurs mobilières et en immobilier
** Contrat entre le maître d’ouvrage d’un bâtiment et une société de services d’efficacité énergétique visant à garantir au cocontractant une diminution des consommations énergétiques d’un bâtiment ou d’un parc de bâtiments, vérifiée et mesurée dans la durée, par un investissement dans des travaux, des fournitures ou des services.
*** Bail vert : annexe environnementale imposée par l’article 8 du Grenelle 2 sur les baux conclus depuis le 1er janvier 2012, obligeant locataire et propriétaire à une information mutuelle concernant la consommation énergétique des locaux et autorisant le propriétaire à accéder aux locaux pour réaliser des travaux de performance énergétique.

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